Category: недвижимость

Выгодно ли брать ипотеку на короткий срок? | shmidt.pro

Что лучше, погасить ипотеку как можно быстрее, взяв кредит на меньший срок или наоборот, брать ипотеку на «всю жизнь»?

Ответ очевиден: нужно кредиты, в особенности ипотечные, погашать как можно быстрее… Но, как часто бывает, у любого вопроса есть простое и понятное неправильное решение. Во всем есть свои нюансы и во многих  случаях стремление погасить ипотеку быстрее – плохая стратегия.

Итак, в чем же дело? Какие у нас за и против?
Короткая ипотека Длинная ипотека
Сроки До 7-8 лет Свыше 15 лет
Процентные ставки Обычно чуть ниже (0,5-1%), в особых случаях заметно ниже Обычно чуть выше
Ежемесячный платеж Значительно больше, на 50% и выше
Кредитный риск Выше из-за большего платежа, ниже из-за быстрого погашения основного долга Ниже из-за меньшего платежа, выше из-за долгого погашения долга
Инфляция Влияет в меньшей степени Влияет значительно



Люди считают долгосрочную ипотеку злом, когда начинают считать свои совокупные выплаты за 20 лет. Тогда оказывается, что для ипотеки в 2 млн надо отдать обратно банку 4 млн и больше. А при ипотеке в 5 лет всего 2,8 млн.

С одной стороны, они правы, чем дольше долг вы имеете, тем больше процентов заплатите. Но это сравнение в стиле сферического коня в вакууме, оно слишком абстрактно. А в жизни вы находитесь  в реальной жизни есть множество дополнительных условий уравнения..

Короткий срок ипотеки – это значительно более высокие ежемесячные платежи. Это означает отказ от сегодняшнего потребления. Сходить в ресторан или заплатить дополнительную порцию по кредиту? При более коротком сроке у вас нет выбора -  у вас обязательства. В длинной ипотеке вы можете сэкономить и направить их на досрочное погашение, если так захотите

Высокие ежемесячные платежи – это и большие риски сами по себе. Это означает меньшую финансовую устойчивость. Если что-то случиться с вашими доходами, то погашать ипотеку в 30 тыс. в месяц будет сложнее, чем ипотеку в 18 тыс. в месяц.

Минус долгосрочной ипотеки в самом сроке. Но горизонты и в 5 лет и в 20 лет одинаково непредсказуемы. Так что с практической точки зрения рисков на 20-ти летней ипотеке, что что-то пойдет не так почти столько же (хотя по статистике, риск конечно же выше)

Более глубокая проблема - это различие в % ставке и в самом ускоренном погашении короткой ипотеки. Часто бывает так, что ипотека - не единственный наш кредит. А как я говорил в своем коротком видео – ипотека обычно самый дешевый кредит. Это означает, что люди регулярно стремятся погасить самый дешевый кредит, оставляя себе самые дорогие. Если вы пользуетесь кредитами, то уж точно короткая ипотека не ваш выбор. Какой смысл погасить 100 тыс кредита под 11% годовых, когда у вас карточный кредит на 100 000 под 45% годовых?

Инфляция и долгосрочная перспектива. Вы готовы положить деньги в банк на 20 лет? Нет? Почему? Думаете что он может лопнуть? Все может обесцениться? Допустим, но когда банк дает деньги вам, этот риск никуда не исчезает. Только вот работает он на вас.

10% инфляция означает обычно два события – общий рост цен и часто сопоставимый рост зарплат. За 2000-е годы зарплата росла значительно быстрее инфляции. Кроме того, если вы активный человек ваши доходы будет расти вместе с вашим опытом (как профессиональным, карьерным, так и инвестиционным, если вы его получаете). Это означает, что фиксированная ипотека будет с каждый годом для вас все более легким бременем. 10% инфляция означает обесценение в 2 раза за 7,2 года. Т.е. при 21 летней ипотеке последний платеж будет в 8 раз дешевле первого. Таким образом, на самом деле 4 млн общих платежей из примера – это химера, т.к. рубли через 20 лет, это не рубли сегодня.



Есть несколько оговорок и особых условий, когда короткая ипотека – выгодно.

  1. Значительная экономия на процентах, скажем от 3 процентных пункта (т.е. 8-9% и ниже вместо обычных 12-15%). Такие кредиты часто требуют большого первого взноса и имеют короткие сроки, обычно это специальные акции банков. Такие условия, если вы можете себе их позволить, могут стать очень вкусным предложением. Почему могут? Потому что вопрос остается в балансе между доходами  и расходами, между вашими сбережениями и рисками. Бездумно брать ипотеку опасно в любом случае.

  2. Второй критерий по использованию коротких заемных денег – ваши инвестиционные навыки. Если вы обладаете скромными познаниями в этом вопросе, не готовы глубоко погружаться в тему, то тогда короткая ипотека – ваш выбор. Почему? Если вы не берете иных кредитов, то для вас и правда самым лучшим вариантом является как можно более быстрое погашение займа. Ведь ваши основные инструменты мало вероятно, что выходят за рамки банковских вкладов. Любые другие альтернативы будут для вас хуже, т.к. у вас не будет достаточно опыта, чтобы сделать инвестиции грамотно и прибыльно.